sábado, 28 de agosto de 2010
CULTURA DE LA VIVIENDA II
Como se está alargando el tema de la vivienda yo lo imaginaba largo pero no tanto desde esta nueva entrada denominada CULTURA DE LA VIVIENDA II seguiré informando de lo que acontezca como por ejemplo que la vivienda en EEUU sigue cayendo y aquí no será menos como vengo diciendo…
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La financiación continúa siendo uno de los principales obstáculos para que los clientes puedan comprar viviendas. A pesar de que las entidades subrayen que el embargo de un inmueble es el último recurso para recuperar una deuda, la cantidad de pisos en sus balances aumenta y su cartera ya alcanza los 60.000 millones de euros.(Esto que dice los bancos no es verdad lo primero que plantea es sacar a subasta la vivienda con TRES RECIBOS DEVUELTOS así de simple y luego apropiarse “legal mente” de la vivienda perdiendo el comprador todo lo empleado sin deparar “en el porque” se ha vuelto moroso)
ResponderEliminarEs por ello que, para acelerar la salida de ese stock inmobiliario, la banca ofrece condiciones más flexibles en las hipotecas vinculadas a los inmuebles de su propiedad. Entre otras, plazos más largos de amortización o una financiación garantizada.
Bancaja cuenta con una hipoteca, a 50 años, con una financiación de hasta el 90% del precio de compra de la vivienda y permite no pagar capital, comisiones, ni intereses hasta el tercer año. Son importes que, además, no se acumulan una vez iniciado el cuarto año.
(Seguidores y amigos hacer una hipoteca a 50 años es una locura a la que hemos llegado porque ya no saben como colocar los piso que se “han tenido que apropiar” por impago de las hipotecas bien sean por los compradores o por lo promotores el banco nunca pierde recuerden este axioma NUNCA PIERDE. Como no van a conceder el 100% “sin comisión de apertura ni gastos de tasación si ya lo cobraron antes” Este articulo insulta a las mentes mas desconocedoras del la vivienda las ofrecen como chollos)
ResponderEliminarCuota libre
ResponderEliminarEn la misma línea, Pastor comercializa también una hipoteca que concede hasta el 100% del precio de compra, sin comisión de apertura ni gastos de tasación.
La estrategia de Caixa Catalunya, ya fusionada con Tarragona y Manresa, también es agresiva. La entidad financia hasta el 80% del valor de la vivienda. Además, durante los tres primeros años, la cuota del crédito es libre e incluso existe la opción de devolver el piso, según su portal inmobiliario.
Ibercaja se desmarca en las ofertas para viviendas propias, con una hipoteca a la que no le aplica ningún diferencial sobre el Euribor durante los tres primeros años. Otra forma de agilizar la venta de los inmuebles es realizar campañas de marketing o subastas por Internet para llevar el producto al cliente. Son promociones que, sobre todo, se incentivan en los meses de verano.
Es el caso, por ejemplo, de Bancaja que, a través de su campaña “30x30”, aplica un descuento del 30% en el precio de las cinco primeras viviendas vendidas en 30 promociones repartidas en diversas provincias españolas. Da la posibilidad de no pagar comisiones de apertura y estudio, ni intereses, ni capital a la entidad durante tres años. Estas condiciones, en cualquier caso, constituyen un marco general de partida, ya que, en la práctica, las condiciones finales de cada operación dependen de la solvencia, el perfil y la vinculación de cada cliente con la entidad.
Estas características más flexibles, precios y características ventajosas difieren de las de las hipotecas para inmuebles ajenos a las entidades. En términos generales, la financiación no supera el 80% del valor de tasación del inmueble; los plazos de amortización de los créditos son más cortos, en torno a 20 y 30 años y existen mayores costes por comisiones. La mayor flexibilidad de las entidades a la hora de conceder financiación contrasta con el estancamiento generalizado que registra el crédito al sistema desde el inicio de la crisis.
Según los últimos datos del Banco de España, la financiación a hogares para la compra de vivienda está congelada desde 2007 en unos los 685.000 millones de euros, si bien, en los últimos dos meses se ha registrado un tímido repunte del 1,4% en estos créditos, muy lejos aún de las subidas de hasta el 13% interanuales que se vieron hasta el estallido de la crisis.
A la hora de comprar una vivienda en cualquier entidad, es útil saber que lleva aparejada una serie de gastos e impuestos complementarios. Además del IVA (un 8%), gastos de notaría, registro... algunas entidades matizan que es necesario la contratación de un seguro.
Caja Madrid es una de ellas ya que impone un seguro del hogar por valor de la vivienda a la hora de contratar la hipoteca aunque, según fuentes de la entidad, el cliente tiene la posibilidad de cambiar de compañía aseguradora al año que contrate el préstamo aunque cediendo los derechos a la entidad. Asimismo, Bankinter matiza lo siguiente: “El seguro de continente es obligatorio por ley mientras que el de vida no lo es”. Al contrario, bancos como Santander alegan que no es obligatorio.
(Aquí esta el quid de la cuestión las previsiones que tienen que hacer los bancos el 30% de los amuebles que tengan en su poder “y que no quieren bajar” prefieren “dar facilidades” antes que tener que hacer la previsión)
ResponderEliminarLas provisiones
La banca se ha convertido, involuntariamente, en un agente inmobiliario pero no a cualquier precio. Las entidades tendrán que afrontar desde octubre una mayor carga de provisiones por sus inmuebles. El nuevo sistema de coberturas, reformado en julio, obligará a bancos y cajas a provisional hasta el 30% del valor de tasación de los pisos, una vez transcurridos dos años desde su adquisición. Ante estas mayores exigencias, es previsible que las entidades aligeren la salida de su parque de viviendas y suelo. La banca tiene un colchón de 13.000 millones de euros para cubrir el deterioro de sus viviendas.
Estimados visitantes y seguidores de este mi blog, se que tal y como están las cosas, os puede sonar a chino que alguien esté promocionando “viviendas al costo” si, es posible, pero lamento que nos os inscribáis, no cuesta nada, nada se os pide, solo con vuestra adhesión será posible, de momento esto es lo que os puede decir gracias por seguirme, pero animaros a solicitar información complementaria a través del correo viviendasalcosto@msn.com
ResponderEliminar“La Constitución configura el derecho a la vivienda como un principio rector de la política social y económica, de tal forma que su contenido prestacional exige la actuación positiva de todos los poderes públicos con competencias en la materia. Sin perjuicio de que el derecho se proclama respecto de todos los españoles, adquiere una especial significación respecto de quienes carecen de medios para acceder a una vivienda digna y adecuada en el mercado libre, cualificando el deber de las Administraciones Públicas competentes de generar aquellas «condiciones necesarias» que permitan el eficaz ejercicio del derecho a todos sus titulares
ResponderEliminarEl Estatuto de Autonomía para Andalucía actualiza y adapta al ámbito territorial de la Comunidad Autónoma este mandato constitucional, incluyendo el derecho a la vivienda entre los derechos sociales, deberes y políticas públicas y refiriéndolo a todas las personas con vecindad administrativa en Andalucía.
En este marco, el Estatuto de Autonomía concreta el mandato constitucional dirigido a los poderes públicos de «promover las condiciones necesarias» para la efectividad del derecho a la vivienda, a la vez que potencia su contenido prestacional y lo liga con el principio de igualdad en el acceso a la vivienda.
Así, el artículo lo 25 recoge el deber de los poderes públicos de realizar la promoción pública de vivienda, añadiendo que la Ley regulará el acceso a la misma en condiciones de igualdad, así como las ayudas que lo faciliten; y el artículo 37.1.22.º establece, como principio rector de las políticas públicas, la promoción del acceso a la vivienda protegida de las personas que se encuentren dentro de los colectivos más necesitados.”
Estimados visitantes y seguidores de este mi blog, se que tal y como están las cosas, os puede sonar a chino que alguien esté promocionando “viviendas al costo” si, es posible, para ello es necesario que os inscribáis en el Registro del Excmo. Ayuntamiento “Como demandantes de vivienda protegida” no cuesta nada, pero es imprescindible para poder acceder a una vivienda protegida están inscritos en dicho registro por tanto animaros a solicitar información complementaria a través del correo del correo del blog.
ResponderEliminarPROYECTO DE GESTION DE PROMOCIONES DE “VIVIENDAS AL COSTO”, BIEN SEAN LIBRES O DE PROTECCION OFICIAL.
ResponderEliminar=============================================
INDICE:
EL SUELO.
LA GESTION.
ASISTENCIA TÉCNICA.
ASISTENCIA JURÍDICA.
AHORRO “COMPRA EN COOPERATIVA”.
GARANTIA REAL >PARA TODOS<.
VENTAJAS DE COMPRAR EN COOPERATIVA.
CALIDAD Y CONFORT EXCEPCIONAL.
SISTEMA CONSTRUCTIVO MONOLÍTICO.
CIMENTACIÓN ARRIOSTRADA MEDIEANTE ZAPATAS.
PILARES DE HORMIGÓN ARMADO.
FORJADOS DE POLIESTINERO EXPANDIDO.
AISLAMIENTO TERMICO ACUSTICO.
RESISTENCIA AL FUEGO M-1.
PROTECCIÓN EXTERIOR ESPECIAL.
MENOR RIESGO DE SINIESTRALIDAD LABORAL.
RAPIDA EDIFICACIÓN.
CERRAMIENTOS...
CUBIERTAS...
REVOQUES Y ENLUCIDOS...
SOLADOS...
APLACADOS Y ALICATADOS...
CARPINTERÍA INTERIOR DE MADERA...
CARPINTERÍA EXTERIOR ALUMINIO...
CRISTALERIA EXTERIOR CLIMALIT...
INSTALACIÓN ELECTRICA ALTA...
FONTANERIA REVESTIDA PVC RETICULADO.
TELEFONIA Y TV. (Conforme a nueva ley...)
PINTURAS LISAS DE PLASTICO EN COLORES SUAVES
VARIOS Y OTROS.
PARQUET EN ZONAS NOBLES...o MARMOL PULIDO
REVESTIMIETO EXTERIOR PIEDRA NATURAL o CERAMICA
PERSINAS ENROLLABLES MANUALES O ELECTRICAS...
ALARMA CONTRA ROBO E INCENDIOS...
CHIMENEA Y BARBACOA... (Si nos permitiesen áticos)
CALEFACCIÓN INDIVIDUAL...
ENERGIA SOLAR E. T. C....
EL SUELO es el principal culpable del precio de la vivienda, existe una máxima en el mundo de la construcción (que yo conozco desde el año 1965) en la que para fijar el precio del solar, en el que se pueden edificar B+3 ó 4 el valor del m2. De suelo es igual al precio del m2. Que se pueda vender los locales comerciales. Debido al boom urbanístico por los bajos tipos de interés, la poca rentabilidad de los fondos y el refugio del dinero negro, ha surgido un movimiento de acaparamiento y retención monopolista de todo el terreno edificable y rustico por los poderosos de siempre, formando espirales especulativas que determinan la escasez y carestía, dándose el caso que el que tiene una casa vieja pide por ella cuatro veces mas de lo que vale por si suena la flauta, y como todo se vende, la repercusión sobre el precio final es evidente. Llegando incluso imposible de comprar para una familia media una vivienda de 69m2. De la próxima promoción de EPSA.
ResponderEliminarLA GESTIÓN Mi gestión es la de agrupar a personas que comparten la necesidad de una vivienda, para acceder en las mejores condiciones de calidad y costos posibles, (como es natural por los honorarios de gestión que son de un 10% del volumen total) que es el fin que aspiran los compradores copropietarios y de esa forma conseguir una participación mutua.
La gestión siempre estará supervisada por dos o mas propietarios elegido en representación.
En todo momento se tendrá a disposición toda la información de la evolución de las obras y las gestiones realizadas ante los distintos estamentos,”derecho de información”.
ASISTENCIA TECNICA Un arquitecto o equipo, redactarán el proyecto de acuerdo con el estudio previo que se presentará a los comuneros, y siempre de acuerdo a la normativa vigente para el lugar en si, como es natural, realizaran el seguimiento de la obra y el cumplimiento en todo lugar con la memoria de calidades, y la perfecta ejecución y los plazos, siendo los responsables si detectando cualquier anomalía, no fuera reflejada en el libro de obra. Así mismo son los responsables de redactar el Proyecto de Prevención de Riesgos Laborales y su cumplimiento.
ASISTENCIA JURIDICA Un abogado o equipo también prestaran su asesoramiento en cuestiones legales que puedan surgir con los comuneros o con terceros y velaran por los intereses de los mismos, con profesionalidad contrastada.
AHORRO IGUAL A “COMPRA EN COOPERATIVA” Los socios gozan además de comprar a precio de riguroso costo, les tranquiliza ser propietarios desde el principio, sin tener que esperar incertidumbres de una empresa o promotor que sin motivo malicioso no le pueda entregar la vivienda ni su dinero. Pero en este caso sus representantes, la gestora, el equipo técnico y jurídico velarán en todo momento por el buen fin del proyecto, no es lo mismo que comprando a una empresa o promotor se encuentra solo para seguir el buen fin de la compra. Es importante resaltar que la compra de una vivienda en cooperativa se compra entre un 30 y un 40% menos que si la compra en el mercado, bien sea libre o de VPO. Al mismo tiempo que estos proyectos se ajustan a las posibilidades de pago al diseñar el tiempo de promoción en función de los recurso económicos del colectivo.
El comprador que adquiere en cooperativa es propietario desde el principio del suelo, y por lo tanto de su vivienda en las distintas fases, siempre estando al tanto de un balance real y actualizado donde debe de haber muy importante o DINERO O LADRILLOS PEGADOS EN OBRA , no habiendo ningún riesgo de perdida del dinero, ya que la cuenta del banco es restringida en la que solo se puede cargar compras y gastos de la obra con el visto bueno de los representantes comuneros y de los equipos técnico y jurídico.
GARANTIA REAL >PARA TODOS< Para iniciar la promoción con la compra del solar que será buscado por el gestor y puesto a consideración de los cooperativistas, o sus representantes juntos con el Asesor Jurídico firmarán un contrato de compromisos mutuos expresando claramente las funciones del gestor y los honorarios que el gestor recibirá y la forma por los servicios prestados y por prestar todo relacionado con la promoción hasta las entrega de las llaves
ResponderEliminarLos cooperativistas cumplirán las normas libremente aceptada al formar parte de la cooperativa según los estatutos que se redactaran conforme a ley debiendo acatar todos los acuerdos que se tomen con mayoría, y cumplir puntualmente con los pagos que se fijen en acuerdos de la cooperativa y aceptados en el contrato de adhesión
VENTAJAS DE COMPRAR EN COOPERATIVA 1º El ser cooperativista-comprador es copropietario-promotor con el ahorro económico que supone la autopromoción. 2º Los planes de pagos claramente preestablecidos y proyecto de financiación. 3º Se aseguran las aportaciones dinerarias mediante CUENTA RESTRIGIDA. 4º Observa como se construye su vivienda ladrillo a ladrillo sin las medidas dictatoriales e impuesta de una promotora cualquiera. 5º Puede hacer cambios en obra sin costos adicionales solo de diferencia de material, cuando en cualquier promotora aprovecha el momento para estoquearles. 6º Y lo mas importante la posibilidad de darse de baja en cualquier momento por causa justificada recuperando su dinero integro conforme marca la Ley.
CALIDAD Y CONFOR EXCEPCIONAL Desgraciadamente cuando se ofrece algo de calidad (sea lo que sea) a buen precio de momento se rechaza por desconfianza estamos artos de ver las pésimas calidades que ofrecen y a precios altísimos, sin embargo asisten métodos para conseguir poder ofertar calidad a bajo precio, esto puede parecer imposible pero demostraré que es verdad y posible. La calidad comienza desde la cimentación empleando hormigón de resistencia Europea y con controles de todos los suministros. Habiendo hecho un estudio previo del terreno, por que de ese estudio dependerá el ahorro en el cálculo de hierro. La calidad que tengo estudiada, no necesariamente encarece si no que con una buena gestión de compra incluso es más barata.
OTROS
ResponderEliminarSistema Constructivo Monolítico Este sistema es aislante y antisísmico, otorgando a la pared una elevada indeformabilidad.
Cimentación Mediante Zapatas
Pilares de Hormigón Armado
Forjados de Poliestireno Expandido”FOREL” Este sistema permite la formación de forjados hormigonados totalmente “in situ”.
Aislamiento Térmico Acústico Este principio se llevara a cabo en toda la edificación desde la cimentación hasta la cubierta, ya que además de evitar molestias de ruidos ahorra casi un 50% en energía.
Resistencia al Fuego M-1 Es la capacidad de resistencia de los forjados y de los revestimientos de aislamiento.
Este estudio lo hice por el año 2005 veran la tenacidad cuando se cree de verdad en algo que funciona.
¿Por qué seguimos cayendo?
ResponderEliminarLa inercia de las autoridades presagia una prolongación de la crisis y del alto nivel de paro
PAUL KRUGMAN / ROBIN WELLS 03/10/2010 EL MUNDO
La superabundancia mundial de ahorros
La expresión "superabundancia mundial de ahorros" proviene en realidad de un discurso que pronunció Ben Bernanke a principios de 2005. En dicho discurso, el futuro presidente de la Reserva Federal sostenía que el gran déficit comercial de EE UU -y los grandes déficits de otros países como Reino Unido y España- no reflejaba tanto un cambio en el comportamiento de esos países como un cambio en el comportamiento de los países con superávit.
Históricamente, los países en vías de desarrollo han tenido déficits comerciales respecto a los países desarrollados, ya que compran maquinaria y otros bienes de equipo con el fin de aumentar su nivel de desarrollo económico. En los albores de la crisis financiera que golpeó Asia en 1997 y 1998, esta práctica habitual se invirtió: las economías en vías de desarrollo de Asia y Oriente Próximo tenían grandes superávits comerciales respecto a los países desarrollados, con el fin de acumular enormes reservas de activos extranjeros como seguro contra otra crisis financiera.
Alemania también contribuyó a este desequilibrio mundial al alcanzar grandes superávits comerciales respecto al resto de Europa a fin de financiar la reunificación y el rápido envejecimiento de su población. En China, cuyo superávit comercial equivale a la mayor parte del déficit comercial de EE UU, el deseo de protegerse contra una posible crisis financiera ha dado forma a una política en la que la moneda se mantiene infravalorada, lo cual beneficia a las empresas exportadoras con conexiones políticas, a menudo a expensas de la población trabajadora en general.
Para los países con déficit comercial como EE UU, España y Reino Unido, la otra cara del desequilibrio comercial fueron unos grandes flujos de capital entrante debido a que los países con superávit compraban cantidades ingentes de bonos y otros activos estadounidenses, españoles y británicos. Estas entradas de capital también hicieron bajar los tipos de interés; no los tipos a corto plazo fijados por las políticas de los bancos centrales, sino los tipos a largo plazo, que son los que importan con vistas al gasto y al precio de la vivienda y que dependen de los mercados de bonos. Tanto en EE UU como en los países europeos, los tipos de interés a largo plazo experimentaron un drástico descenso después de 2000 y permanecieron bajos incluso cuando la Reserva Federal empezó a subir su tipo a corto plazo. Su presidente en aquel momento, Alan Greenspan, llamó a esta divergencia el "enigma" del mercado de obligaciones, pero es perfectamente comprensible, dadas las fuerzas internacionales implicadas. Y merece la pena señalar que, aunque, como hemos dicho, el Banco Central Europeo no fuese ni mucho menos tan agresivo como la Reserva Federal a la hora de rebajar los tipos a corto plazo, los tipos a largo plazo cayeron igual o más en España e Irlanda que en EE UU, un hecho que invalida la idea de que fue la política monetaria flexible la causante de la burbuja inmobiliaria…
De hecho, en aquel discurso de 2005, Bernanke reconocía que el impacto de la superabundancia de ahorros se estaba dejando sentir principalmente en el sector de la vivienda: durante estos últimos años, las principales repercusiones de la superabundancia mundial de ahorros en el precio de los activos parece haberse producido en el mercado de la inversión residencial, ya que los tipos hipotecarios bajos han propiciado unos niveles récord de construcción de casas y unas fuertes subidas del precio de las viviendas.
ResponderEliminarAlgo en lo que, por desgracia, no reparó fue que los precios de las casas estaban subiendo mucho más de lo que deberían haber subido, incluso teniendo en cuenta los tipos hipotecarios bajos. A finales de 2005, tan solo unos meses antes de que la burbuja inmobiliaria estadounidense empezase a deshincharse, declaraba -desechando implícitamente los argumentos de diversas Casandras prominentes- que los precios de la vivienda "son, en gran medida, el reflejo de unas bases económicas sólidas". Y como casi todos los demás, Bernanke no se percató de que tanto las instituciones financieras como las familias estaban asumiendo riesgos que no comprendían, porque daban por hecho que los precios de las viviendas nunca bajarían.
A pesar de la extraordinaria falta de clarividencia de la que ha hecho gala Bernanke con respecto a la crisis que se nos venía encima, la historia de la superabundancia mundial ofrece, no obstante, una de las mejores explicaciones sobre cómo tantos países se las arreglaron para meterse en problemas tan parecidos.
La innovación financiera descontrolada
ResponderEliminarMary tenía un corderito y, cuando vio que estaba enfermo, lo envió al polígono industrial de Packingtown, y ahora es pollo envasado.
La famosa cancioncilla que resume La jungla de Upton Sinclair parece muy apropiada como descripción de las prácticas financieras que contribuyeron a alimentar la burbuja inmobiliaria, especialmente en el caso de las hipotecas subpreferenciales. A estas alturas, la letanía resulta familiar: el viejo modelo de banca, según el cual los bancos se quedaban con los préstamos que concedían, fue sustituido por la nueva práctica de generar y distribuir. Los generadores de hipotecas -que, en muchos casos, no poseían un negocio bancario tradicional- concedían préstamos para comprar casas y, acto seguido, vendían esos préstamos a otras empresas.
Luego estas empresas reempaquetaban esos préstamos agrupándolos, y a continuación vendían participaciones de estos paquetes de valores; y las agencias de calificación estaban dispuestas a etiquetar el producto de pollo resultante, es decir, a poner su sello de aprobación, la calificación AAA, en los más privilegiados de estos valores hipotecarios, aquellos que tenían preferencia para reclamar el interés y el reembolso del capital principal.
Todo el mundo desconocía tanto los riesgos que planteaba un retroceso general del mercado inmobiliario como la degradación de las reglas sobre garantía bancaria a medida que la burbuja se inflaba (esa ignorancia, sin duda, se veía favorecida por las enormes cantidades de dinero que se ganaban). Cuando llegó la crisis resultó que gran parte de ese papel de categoría triple A apenas valía unos cuantos céntimos por dólar.
Es una historia vergonzosa. Sin embargo, es importante volver atrás y preguntarse por la importancia que tuvieron estas prácticas financieras poco fiables a la hora de sentar las bases de la crisis.
Hay tres puntos que nos parecen importantes. Primero, la versión habitual de la historia transmite la impresión de que Wall Street no tenía ningún incentivo para preocuparse por los riesgos de los préstamos basura, porque era capaz de deshacerse de los residuos tóxicos y encajárselos a inversores incautos de todo el mundo.
Pero esta afirmación parece ser en gran parte errónea, aunque no del todo: aunque había muchísimos inversores ingenuos comprando valores hipotecarios complejos sin comprender sus riesgos, las empresas de Wall Street que emitían estos valores mantenían los activos de más riesgo en sus propios libros de cuentas. Además, muchos de los activos relativamente menos arriesgados los compraban otras instituciones financieras, normalmente consideradas inversores especializados, y no los ciudadanos corrientes. El efecto final fue el de concentrar los riesgos en el sistema bancario, no el de cargar a otros con ellos…
Segundo, la comparación entre Europa y EE UU es instructiva. Europa se las arregló para inflar unas burbujas inmobiliarias gigantescas sin recurrir a complejos esquemas financieros como los de EE UU. Los bancos españoles, en concreto, ampliaron enormemente el crédito; lo hicieron vendiendo garantías sobre sus préstamos a inversores extranjeros, pero estas garantías eran simples, contratos sin florituras que, en última instancia, dejaban el pasivo en manos de los prestamistas originales, los propios bancos españoles. La relativa simplicidad de sus técnicas financieras no impidió que se creara una burbuja enorme ni el estallido posterior.
ResponderEliminarUn tercer argumento en contra de la idea de que las finanzas complejas desempeñaron una función esencial es el hecho de que la burbuja inmobiliaria vino acompañada de una burbuja simultánea de los inmuebles comerciales, que seguían financiándose fundamentalmente mediante préstamos bancarios tradicionales. De modo que las finanzas exóticas no fueron una condición necesaria para el descontrol de los préstamos, ni siquiera en Estados Unidos.
Lo que sí es posible es que esa innovación financiera hiciera que los efectos de la crisis inmobiliaria fuesen más generalizados: en vez de quedarse en una crisis concentrada geográficamente, en la que solo las instituciones crediticias locales estaban en peligro, la complejidad de la estructura financiera extendió la crisis a instituciones financieras de todo el mundo.
La burbuja como un cisne blanco
ResponderEliminarSean cuales sean las causas exactas de la burbuja inmobiliaria, es importante darse cuenta de que las burbujas en general no son ni mucho menos algo fuera de lo habitual. Por el contrario, como explicaba detalladamente Robert Shiller, de Yale, en su libro Exuberancia irracional (Turner), elogiado con razón, son una característica recurrente de los mercados financieros. (No es una coincidencia que Shiller avisase desde el principio de que estábamos experimentando una burbuja inmobiliaria masiva). Las burbujas se han producido en las economías pequeñas y en las grandes, en países concretos y en la economía mundial en su conjunto, en periodos de intensa intervención pública y en épocas de mínima injerencia gubernamental. La burbuja inmobiliaria del Atlántico Norte, como dicen Roubini y Mihm, fue un "cisne blanco", un tipo de acontecimiento normal, no uno tremendamente inusual, aunque mucho más grande que la mayoría.
Nosotros opinamos que la burbuja surgió en gran parte gracias a la superabundancia mundial de ahorros, pero que cobró bríos (que es lo que hacen las burbujas). Puede que las innovaciones financieras como la titularización de hipotecas hayan contribuido a inflar la burbuja, pero los bancos europeos se las apañaron para ampliar en exceso el crédito sin tantas florituras. Sin embargo, está claro que hubo fallos de supervisión garrafales. En concreto, Ben Bernanke ha reconocido que la Reserva Federal no empleó su autoridad reguladora para frenar los excesos de las entidades de crédito hipotecario (un descuido trágico). Greenspan hizo caso omiso de la clara advertencia que hizo un miembro de la junta directiva de la Reserva sobre los préstamos hipotecarios, que se habían vuelto peligrosamente excesivos. Y la titularización generalizada de los préstamos hipotecarios ha hecho que el problema sea mucho más difícil de resolver.
En un mercado inmobiliario que ahora está deprimido en todos los aspectos de la economía, los titulares de hipotecas y prestatarios con problemas estarían en mejor situación si pudieran renegociar sus préstamos y evitar las ejecuciones hipotecarias. Pero cuando las hipotecas se han rebanado y troceado para agruparlas y luego se han vendido en el mercado internacional, de forma que ningún inversor posee más que una fracción de cualquier hipoteca, esas negociaciones son imposibles. Y por culpa de los lobbies del sector financiero que impidieron que las hipotecas estuviesen cubiertas por los procesos de quiebra personal, ningún juez puede imponer una solución. El fenómeno de la titularización, creado con la creencia de que nunca se produciría un hundimiento a gran escala en el sector de la vivienda, ha atrapado a los inversores y a los prestatarios con problemas en una espiral descendente mutuamente destructiva...
2.
ResponderEliminar¿Qué pasa cuando las burbujas estallan? Invariablemente, un montón de riqueza en activos desaparece. Pero eso, en sí mismo, no basta para convertir el estallido de una burbuja en una catástrofe para la economía en general. La crisis de la Bolsa de 2000-2002 asestó un golpe de cinco billones de dólares al patrimonio de las familias estadounidenses. Hizo sufrir mucho a aquellas personas que contaban con las plusvalías para su jubilación, pero no desencadenó ninguna crisis sistémica generalizada. La crisis inmobiliaria representó un golpe de ocho billones de dólares, que tampoco fue mucho más grande que el del hundimiento de la Bolsa, si se tienen en cuenta la inflación y el crecimiento económico que hubo de por medio. Pero dio lugar a la peor crisis mundial desde los años treinta. ¿Por qué?
La mayor parte de Cómo salimos de ésta, de Roubini y Mihm, está, de hecho, dedicada a esta pregunta. Curiosamente, teniendo en cuenta la reputación que tiene Roubini de persona extremista y agorera, el libro depara pocas sorpresas. Pero es una muy buena introducción para explicar la manera en que unas finanzas mal encaminadas pueden destrozar una economía por lo demás saludable.
Hay dos respuestas principales a la pregunta de por qué algunas burbujas de activos hacen tanto daño cuando se pinchan. La respuesta más corta de miras se centra en el sector financiero; la de miras más amplias sostiene que la deuda y el apalancamiento entre agentes no financieros como corporaciones y propietarios de viviendas son igual de importantes. El hecho de que uno suscriba una u otra tiene consecuencias importantes para la visión que tiene sobre el modo en que deberíamos responder ante los pertinaces males de la economía.
Hablemos primero del sector financiero: los bancos y otras instituciones similares. Incluso Adam Smith sabía que los bancos están particularmente sujetos a crisis de confianza. Forma parte de la naturaleza de su negocio: un banco puede prometerle que tendrá acceso a su dinero siempre que quiera pero, dado que la mayoría de los fondos depositados en manos de cualquier banco se invierten en valores a largo plazo, ningún banco puede mantener realmente esa promesa si una gran parte de los depositantes exigen simultáneamente que se les devuelva su dinero. Por eso la banca depende de la confianza: mientras la gente crea que su dinero está seguro y solo saque fondos cuando tenga un motivo personal o empresarial para hacerlo, su dinero probablemente estará a salvo. Pero si los clientes de un banco empiezan a dudar de la solidez de la institución y deciden en masa sacar su dinero -es decir, si hay una retirada masiva de fondos del banco-, el miedo a que el banco quiebre puede convertirse en una profecía hecha realidad.
La crisis mundial del mercado inmobiliario, a diferencia del estallido de la burbuja de las punto.com, hizo que surgieran preocupaciones justificables respecto a la solidez de los bancos. Las instituciones financieras en su mayoría no estaban expuestas a las acciones tecnológicas. Sin embargo, estaban muy expuestas a pérdidas debidas a impagos hipotecarios. Por eso no resulta sorprendente, al menos retrospectivamente, que la crisis del mercado inmobiliario desencadenase una retirada masiva de fondos en grandes partes del sistema financiero. O por usar un término anticuado que vuelve a utilizarse de manera habitual, desencadenó el pánico financiero.
Pero ¿cómo podría darse un pánico de los de antes en el mundo moderno? Generaciones de instructores económicos les han dicho a sus alumnos que las retiradas masivas de fondos en los bancos -como en la famosa escena de la película Qué bello es vivir- son algo del pasado, ya que los depositantes modernos saben que su dinero está asegurado por la Corporación Federal de Garantía de Depósitos (FDIC, por sus siglas en inglés). ¿Por qué se equivocaban? La ahora familiar respuesta es que en 2007 el sistema financiero había evolucionado hasta un punto en el que tanto la regulación bancaria tradicional como la red de seguridad asociada a ella estaban llenas de agujeros.
En EE UU, la banca convencional fue sustituyéndose progresivamente por diversas alternativas, ahora frecuentemente agrupadas con la expresión "banca en la sombra". Por ejemplo, muchas empresas empezaron a colocar su dinero no en depósitos bancarios sino en repos o acuerdos de recompra (préstamos a muy corto plazo a fondos de cobertura y bancos de inversión). Los acuerdos de recompra ofrecían unos tipos de interés más altos que los depósitos corrientes, porque sus emisores no estaban sujetos a los requisitos de reservas ni a otras normas que se aplican a los bancos convencionales. Pero no estaban garantizados por el Gobierno y, por tanto, estaban expuestos a crisis de confianza. Las retiradas masivas de acuerdos de recompra hundieron a Bear Stearns y Lehman Brothers. Y, según muchos cálculos, en 2007, los acuerdos de recompra y otras formas de banca en la sombra representaban alrededor del 60% del sistema bancario estadounidense total (pero la banca en la sombra seguía estando sin regular ni asegurar en su mayoría). "No es de extrañar", escriben Roubini y Mihm, "que el sistema de banca en la sombra estuviese en el centro de lo que se convertiría en la madre de todas las retiradas masivas bancarias".
ResponderEliminarEn Europa, la ruptura de la red de seguridad bancaria tradicional adquirió una forma un tanto distinta. En primer lugar, los bancos de las zonas de burbuja en España, Irlanda, Islandia y Reino Unido concedieron préstamos que superaban con creces sus depósitos, los cuales complementaron con financiación al por mayor, es decir, adquiriendo préstamos de otros bancos e inversores. Esta financiación al por mayor podía agotarse, y de hecho se agotó, cuando la solidez de los prestamistas originales se vio en tela de juicio.
Más allá de eso, los bancos europeos estaban respaldados por sus Gobiernos nacionales, no por una red de seguridad paneuropea, lo cual quiere decir que, cuando en algunos países surgieron problemas bancarios realmente graves, la capacidad de los Gobiernos de esos países para apoyar a sus bancos se vio cuestionada. Islandia, donde un puñado de banqueros desmandados asumió una deuda varias veces mayor que el PIB del país, es el ejemplo más conocido. Pero dudas similares aunque menos importantes relativas a la capacidad del Gobierno para hacer frente a las deudas de la banca han surgido en Irlanda y España.
De modo que la crisis del mercado inmobiliario generó una crisis de confianza en gran parte del sistema financiero mundial y terminó por paralizar partes cruciales de dicho sistema. Los signos de tensión empezaron a aparecer a finales del verano de 2007; el caos se desató después de la quiebra de Lehman en septiembre de 2008. Durante el invierno de 2008-2009 se dispararon los costes de los préstamos para casi todo el mundo -en el caso de que alguien consiguiera un crédito- excepto para los Gobiernos. Y la economía mundial parecía acercarse peligrosamente a una catástrofe total…
Los responsables políticos se apresuraron a evitar ese final. Se rescató a las instituciones financieras a expensas de los contribuyentes; se ampliaron las garantías para restaurar la confianza (Irlanda, por ejemplo, tomó la extraordinaria medida de garantizar toda la deuda bancaria irlandesa); los bancos centrales y los organismos gubernamentales echaron una mano como prestamistas de último recurso y ofrecían crédito cuando los bancos no podían o no querían. Estas medidas consiguieron controlar el pánico: a principios del verano de 2009, la mayoría de los índices de estrés financiero habían vuelto a valores más o menos normales. Y como señalábamos al principio de este artículo, la economía mundial dejó de caer en picado y empezó a crecer otra vez...
Pero, como también hemos señalado, no ha sido una recuperación en toda regla. Si el problema fundamental tiene que ver con una crisis de confianza en el sistema bancario, ¿por qué la restauración de la confianza en la banca no ha traído una vuelta del crecimiento económico sólido? Es probable que la respuesta sea que los bancos solo eran una parte del problema. Resulta curioso que sólo uno de los tres libros analizados aquí mencione al menos la obra del fallecido Hyman Minsky, un economista heterodoxo y durante mucho tiempo olvidado, a quien le ha llegado su momento (en más de un sentido). No obstante, Roubini y Mihm aportan una buena visión general de las ideas de Minsky (y Richard Koo, lo sepa o no, es en gran medida un minskyano).
ResponderEliminarLa teoría de Minsky, en resumen, era que las épocas de estabilidad financiera sientan las bases de las crisis futuras porque incitan a una amplia variedad de agentes económicos a contraer deudas cada vez mayores y a participar en una especulación cada vez más arriesgada. Mientras los precios de los activos siguen subiendo, impulsados por las compras financiadas con deuda, todo parece marchar sobre ruedas. Pero, antes o después, la música se detiene: hay un momento Minsky en el que todos los actores se dan cuenta (o los acreedores les obligan a darse cuenta) de que los precios de los activos no van a subir eternamente y de que los prestatarios han asumido una deuda excesiva.
Pero ¿no es esta nueva prudencia algo bueno? No. Cuando un individuo intenta pagar lo que debe, no hay ningún problema; pero cuando todo el mundo trata de hacerlo al mismo tiempo, las consecuencias pueden muy fácilmente ser destructivas para todos los implicados. El proceso de destrucción se observa más claramente en el sector financiero, donde el intento por parte de todo el mundo de pagar su deuda vendiendo activos al mismo tiempo puede llevar a un círculo vicioso de precios que se hunden y angustia creciente. Pero el problema no se limita necesariamente a las finanzas...
INFORME | Comisión Europea
ResponderEliminarLa vivienda española aún sigue sobrevalorada un 17%
La CE estima que el precio de las viviendas sigue sobrevalorado en un 17%. | B. Díaz
• La 'burbuja' persiste pese a haber vivido una de las mayores caídas de precios
• Porcentaje muy superior al de la media de la zona euro, del 3%
• La mayor parte del desajuste en la Eurozona ya se ha corregido
Europa Press | Bruselas (Bélgica)
Actualizado martes 05/10/2010 12:27 horas
España es uno de los países de la Unión Europea donde, tres años después del estallido de la crisis financiera y económica, el precio de la vivienda sigue más sobrevalorado, aproximadamente un 17% frente al 3% de media en la Eurozona, según el informe trimestral de la Eurozona que ha publicado la Comisión Europea.
El dato pone de manifiesto que nuestro país todavía está lejos de completar el ajuste necesario en el sector de la construcción para consolidar la recuperación. La 'burbuja' inmobiliaria persiste en España pese a haber experimentado la segunda mayor caída del precio de la vivienda en la zona euro (-18%) desde el máximo que se alcanzó 2007. Sólo le supera Irlanda, donde el precio se ha desplomado un 37%, mientras que la bajada media en la eurozona se sitúa en el 8,3%.
En 2008, a la cabeza
El estudio de Bruselas pone de relieve que, a finales de 2008, los precios de la vivienda en España todavía estaban sobrevalorados un 24%, el porcentaje más alto de la UE. Por detrás se situaban Reino Unido (18%) y Finlandia (15%).
En 2008, Alemania y Países Bajos eran los únicos países de la eurozona sin 'burbuja' inmobiliaria
Irlanda ya había llevado a cabo la mayor parte del ajuste de su sector inmobiliario (y los precios estaban sólo un 3% por encima de su nivel de equilibrio), mientras que en Italia y Francia la sobrevaloración era moderada (del 8% y 9% respectivamente). Alemania y Países Bajos eran los únicos países de la eurozona sin burbuja inmobiliaria. En Estados Unidos, la vivienda estaba sobrevalorada un 15%.
A lo largo de 2009, el ajuste del precio de la vivienda en España fue de apenas siete puntos, por lo que a finales de año todavía registraba una "sobrevaloración considerable" del 17%. En contraste, otros Estados miembros como Francia o Italia "probablemente alcanzaron un nivel de precios prácticamente equilibrado en el tercer trimestre de 2009", mientras que en Irlanda los precios siguieron cayendo incluso por debajo del nivel de equilibrio.
'THE ECONOMIST' Análisis inmobiliario de las principales economías
ResponderEliminarLa vivienda española sigue inflada cerca de un 50%
• Mercado sobrevalorado también en Francia (42%), R. Unido (32%) y Canadá (23%)
• En Japón (-34%), Alemania (-12%) y EEUU (-2%), su precio es inferior al ideal
• El ratio entre importe de venta y alquileres en España, entre los más altos
Europa Press | Madrid
Actualizado lunes 25/10/2010 09:31 horas
El baile de cifras en torno al valor real de la vivienda española no cesa. Esta vez ha sido el prestigioso semanario británico 'El Economista' en publicar un nuevo porcentaje de la sobrevaloración de las casas en España. Según este medio, la vivienda española estaría inflada hasta en un 47,6% -muy lejos del 17% al que apuntaba la Comisión Europea recientemente o al 8% del que habla el Banco Central Europeo (BCE) en la Eurozona- pese a los descensos registrados en los precios en los últimos meses. También constata que el ratio que compara el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres es más elevado en España que en el resto de las principales economías mundiales y europeas.
INFORME | Acuña & Asociados cifra el excedente en 1,5 millones de casas
ResponderEliminar'Stock' hasta 2017... Siendo optimistas Europa Press | Madrid
Excedente de vivienda para más de lustro. Según el 'Informe Anual de la Situación del Mercado Inmobiliario Español' elaborado por RR de Acuña & Asociados en España existe un 'stock' de 1,5 millones de viviendas sin vender -más del doble de las que estima el Gobierno (688.000)- que no se absorberá hasta 2015, incluso en algunas áreas hasta 2017, siendo optimistas y teniendo como referencia el ritmo de la demanda actual, que se sitúa entre las 240.000 y las 280.000 casas anuales.
Más allá de esta positiva previsión, el presidente de la firma Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña augura que "el número máximo de viviendas que se demandará en la próxima década será de 1,2 millones de unidades". Además, afirma que el 60% del sector de la construcción español "sobra para siempre".
Del total de inmuebles disponibles, cerca de 200.000 están en manos de las entidades financieras, entre 620.000 y 720.000 son usadas y cerca de 683.000 son vivienda nueva. De estas últimas, unas 473.000 están terminadas, pero no vendidas y cerca de 210.000 están en construcción.
El estudio estima que al año se generan en España alrededor de 357.000 hogares de los que en torno a un 60% y un 70% constituyen demanda de viviendas. Así, el informe concluye que en los próximos 10 años, se formarán 2,5 millones de hogares, de los que sólo un 50% (1,2 millones) comprará una casa...
Los precios continuarán a la baja
ResponderEliminarEl informe estima que el valor de la vivienda descenderá un 20% de media sobre los del primer semestre de 2010, situándose a niveles de 2003 y 2004. Además, lo harán de forma escalonada hasta 2015. La caída en las áreas metropolitanas se situará en torno al 15%, mientras que en las áreas no metropolitanas los descensos pueden alcanzar hasta un 30%.
"Esta caída podrá ser mayor o menor dependiendo de cómo se desarrolle la situación económica dada la incidencia que los empleos y los salarios tienen en la demanda", ha explicado RR de Acuña, quien considera que la economía "podría empezar a recuperarse a partir de 2012".
Desorbitada deuda del sector inmobiliario
El informe concluye que el sector inmobiliario debe un total de 259.644 millones de euros a las entidades financieras, según los balances correspondientes a 2009 de las 58.734 empresas analizadas por el informe.
El 40,1% del total de estas empresas (23.571) se encuentra presuntamente en quiebra y deben a las instituciones financieras un total de 136.127 millones de euros. El 20% del total (11.742) mantiene un crédito de 74.078 millones de euros con bancos y cajas, y presenta una relación de fondos propios y un pasivo exigible del 36,6%, cifra similar a la histórica del sector.
El 39,9% de empresas restantes (23.421) suma un crédito con la banca de 49.435 millones de euros. "La situación es muy diferente entre los grandes bancos y las cajas de ahorros", ha apuntado el presidente de la consultora.
El informe destaca también que el 50% del suelo actualmente disponible para la construcción no se construirá hasta después 2020 y que, en la actualidad, su valor es mínimo. Por último, RR de Acuña señala que el 60% del sector inmobiliario desaparecerá y obligará a reconvertir laboralmente a cerca de un millón de personas.
Ya lo decía yo el pasado cuatro de septiembre en carta abierta al Sr. Presidente del Gobierno hoy casi tres meses después seguimos igual lean el articulo siguiente: A FONDO: CASIMIRO GARCÍA-ABADILLO
ResponderEliminarEl riesgo-ladrillo sobrevuela Moncloa
Tras referirse al compromiso con la reducción del déficit, Zapatero situó la reforma del sistema financiero como la gran cuestión que se abordó ayer en la reunión de Moncloa.
La gran pregunta es: ¿cuáles son las pérdidas potenciales de bancos y cajas por su riesgo en el sector inmobiliario?
Tienes que utilizar toda tu capacidad de persuasión para que una voz autorizada del sector financiero mencione la soga en casa del ahorcado. Pero, queridos y atemorizados lectores, ahí van las cifras, contrastadas por varios capos de las finanzas y tamizadas por el doble filtro de la responsabilidad y la prudencia.
En primer lugar, el riesgo. Según las fuentes, el riesgo-ladrillo se desglosa en tres apartados: el crédito a los promotores inmobiliarios (algunos bancos y, sobre todo, algunas cajas han entrado en ese mundo no sólo como prestamistas, sino como socios) se eleva a 350.000 millones de euros. En segundo lugar, está el crédito a las constructoras, que supone 120.000 millones de euros. Por último, los créditos hipotecarios concedidos a los compradores de viviendas, que suman 700.000 millones de euros.
Es decir, que ahora mismo, el riesgo-ladrillo para el sector financiero español roza los 1,2 billones de euros. Es decir, supera al PIB español (poco más del billón de euros)...
Sigamos adelante. Insisto a mis fuentes sobre las pérdidas potenciales de esa enorme deuda. La respuesta pone los pelos de punta. En el crédito a promotores las pérdidas potenciales (causadas por la caída de los precios del suelo y la paralización de obras) se estiman en 100.000 millones de euros. Las fuentes, ya digo que sensatas, creen que las constructoras podrán pagar su deuda sin mayores problemas y que las pérdidas (por imposibilidad de pago) en el paquete de créditos hipotecarios a los compradores de casas sólo supondrán un 3% del total. Es decir, unos 20.000 millones.
ResponderEliminarEn resumen, que las pérdidas, el agujero inmobiliario, de bancos y cajas se elevan a 120.000 millones de euros. Para que se den una idea de lo que eso supone, este año el total de la banca espera unos beneficios de 14.500 millones de euros y las cajas prevén 4.000 millones de ganancias. Es decir, que el agujero-ladrillo supone ¡seis veces el beneficio estimado de todo el sector financiero para 2010!
¿Quiere eso decir que la banca española está en la misma situación que la banca irlandesa? No. Lo que ocurre es que esa pesada carga se produce en un momento en el que la financiación es más difícil y costosa (los depósitos se pagan al 4% y las colocaciones de deuda salen cada día más caras).
La situación no está para bromas. Una prueba. La ministra Salgado anunció el viernes la reducción de emisión de deuda pública de aquí a final de año porque no hay necesidad acuciante y para evitar la especulación. La triste realidad es que no hay demanda de deuda española en los mercados.
El Gobierno tiene que afrontar la realidad. Zapatero aparentó haber entendido el mensaje de los mercados y prometió hacer las reformas cuanto antes. En el sector financiero se debe actuar aún con mayor celeridad y determinación.